토허구역·대출규제 11개월, 임차인 어디로 가나?

전세 보증금을 올리거나 계약 갱신을 거절당한 경험, 혹시 있으신가요? 토허구역 지정과 대출 규제 강화가 시행된 지 11개월, 전국 임차인들이 벼랑 끝으로 내몰리고 있습니다. 전세 시장의 급격한 변화 속에서 내 보증금과 주거권을 지키는 핵심 정보를 지금 바로 확인하세요.

 

서울 남산에서 바라본 서울 아파트 풍경

토허구역·대출규제 11개월 현황

2024년 9월 서울 주요 지역 토지거래허가구역(토허구역) 재지정과 함께 DSR 2단계 규제가 동시에 시행되면서 부동산 매매 거래량은 전년 동기 대비 약 30% 감소했습니다. 거래가 막힌 매도인들이 매물을 전세로 전환하거나 보증금을 상향 조정하면서 임차 시장에는 역풍이 몰아쳤습니다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 토허구역 내 전세 보증금은 평균 10~15% 상승했으며, 갱신 거절 사례가 급증하고 있어 임차인 피해가 현실화되고 있습니다.

요약: 토허구역 지정 후 전세 보증금 10~15% 상승, 갱신 거절 급증 — 임차인 피해 현실화 단계 진입.

임차인 권리 지키는 방법

계약갱신청구권 행사 절차

임대차 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 계약갱신청구권을 서면(내용증명)으로 행사해야 합니다. 1회에 한해 2년 연장이 보장되며, 집주인은 실거주 목적 외에는 거절할 수 없습니다. 문자나 카카오톡 메시지도 증거로 인정되나, 법적 분쟁 대비를 위해 반드시 내용증명 발송을 병행하세요.

보증금 증액 상한 확인하는 방법

계약갱신 시 집주인이 요구할 수 있는 보증금 인상폭은 직전 임대료의 5% 이내로 법으로 제한됩니다. 예를 들어 보증금 5억 원이면 최대 2,500만 원까지만 증액이 가능합니다. 5%를 초과한 인상 요구를 받았다면 임대차분쟁조정위원회(국번없이 1670-1516)에 즉시 신고하세요.

전세사기 예방 체크리스트

계약 전 등기부등본(열람 수수료 700원), 건축물대장, 국세·지방세 납세증명서를 반드시 확인하세요. 보증금이 1억 원을 초과하면 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입이 사실상 필수입니다. 근저당권 설정액 + 보증금 합계가 시세의 70%를 초과하면 위험 물건으로 분류해 계약을 피하는 것이 안전합니다.

요약: 만료 6~2개월 전 내용증명 발송 → 5% 증액 상한 확인 → 전세보증보험 가입으로 3단계 방어선 구축.

임차인 지원 혜택 총정리

정부와 지자체는 내몰리는 임차인을 위한 여러 지원 제도를 운영 중이지만, 실제 신청률은 30%대에 불과합니다. 주거급여 수급자가 아니더라도 중위소득 150% 이하 무주택 세대주라면 버팀목전세자금대출(금리 연 1.2~2.4%)을 활용해 시중 금리 대비 이자 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 또한 서울시 '긴급주거지원 제도'는 갱신 거절·강제퇴거 위기에 처한 임차인에게 최대 6개월 임시주거를 무상 지원하며, 신청은 주민센터 방문 또는 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 온라인으로 가능합니다. 이사를 앞두고 있다면 LH 공공임대(청약홈 www.applyhome.co.kr)와 SH 장기안심주택도 병행 지원하세요.

요약: 버팀목대출(연 1.2~2.4%) + 긴급주거지원 + LH·SH 공공임대 3종 세트로 주거 안전망 확보 가능.

계약 전 놓치면 위험한 함정

토허구역 내 전세 계약은 일반 지역과 달리 집주인의 토지거래허가 의무·실거주 요건이 맞물려 법적 분쟁이 더 복잡해집니다. 아래 체크리스트를 반드시 확인하고 계약서에 서명하세요.

• 집주인이 토허구역 내 물건을 매입한 경우 2년 실거주 의무가 있어, 전세 계약 만료 전 집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 있습니다 — 계약 전 등기부등본에서 매수 시점을 반드시 확인하세요.
• DSR 규제 강화로 집주인이 보증금 반환 능력이 부족할 가능성이 높아졌습니다 — 집주인의 기존 대출 총액(등기부등본 근저당 확인)이 시세의 40%를 초과하면 보증보험 가입이 거절될 수 있으니 사전에 HUG 가입 가능 여부를 확인하세요.
• 전입신고와 확정일자는 잔금일 당일 오전 중 완료해야 대항력과 우선변제권이 그날부터 발생합니다 — 잔금 지급 전 최종 등기부등본을 다시 떼어 추가 근저당 설정 여부를 확인하는 습관이 필수입니다.

요약: 매수 시점 확인 → 보증보험 가입 가능 여부 사전 체크 → 잔금일 당일 전입신고·확정일자 완료가 핵심 3대 안전장치.

대출규제·지원제도 한눈에 비교

현행 대출 규제 현황과 임차인이 활용 가능한 주요 지원 대출 상품을 한 표에 정리했습니다. 소득 기준과 한도를 꼼꼼히 비교한 후 본인 상황에 맞는 상품을 선택하세요.

구분	소득 기준	금리 / 한도
버팀목 전세자금대출 (일반)	연소득 5,000만 원 이하	연 2.1~2.4% / 최대 1.2억
버팀목 전세자금대출 (청년)	만 19~34세, 연소득 5,000만 원 이하	연 1.2~2.1% / 최대 2억
HUG 전세보증보험	소득 제한 없음	보증료 연 0.128% / 보증금 전액 보장
DSR 일반 규제 (시중은행)	전 소득 구간	총부채 원리금 상환비율 40% 이내

요약: 청년이라면 버팀목 청년 대출(연 1.2%)이 최우선, 소득 무관 HUG 보증보험으로 보증금 안전망은 필수 가입.
https://www.msn.com/ko-kr/money/일반/서미숙의-집수다-토허구역-대출규제-확대-11개월-내몰리는-임차인들/ar-AA2cmJ2j?ocid=socialshare